台南全装修房装修出售价格不超过毛坯价一伍,

2019-05-24 09:16栏目:首页
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“2017年年底验资后,销售承诺我们2018年1月开盘。一年多过去了,现在毛坯价已飙升至14500元/,比周边高出约4000-5000元/。”谈及购房过程,市民周先生很是气愤,“主体建筑早已建好,政府也下了通知,难道是明着‘捂盘’?”

中房报记者 赵春林丨长沙报道

长沙装修网了解到,近日,长沙三部门联合印发《长沙市商品房销售价格明码标价监制操作规程》。规程再次强调,长沙市商品住房项目申请预售许可证,2016年10月有销售的,申报单价不得高于该项目2016年10月分面积段销售均价。规程明确,初始报建为毛坯住宅的,不予认定为全装修住宅预售;申请全装修住宅,装修价格不得超过毛坯价格的15%。

政府三令五申,要加快在建商品住房入市销售。但总有房地产项目在观望,或不能正确理解政府的楼市调控意图。3月26日,多位市民向记者投诉,长沙珠江颐德公馆“捂盘惜售”抬高房价,被政府部门多次发文催促入市,却仍置若罔闻。

在拖延入市约一年之后,地处长沙湘江西岸洋湖新城的珠江颐德公馆的住宅核价终于尘埃落定,单价比周边房价高出了约四成,这让当地业界直呼“涨了姿势”。

长沙装修网了解到,近日,长沙市发改委、长沙市住建委、国家统计局长沙调查队三部门联合印发《长沙市商品房销售价格明码标价监制操作规程》(长发改价控[2017]96号)。规程再次强调,长沙市商品住房项目申请预售许可证,2016年10月有销售的,申报单价不得高于该项目2016年10月分面积段销售均价。

记者 卜岚

长沙市发改委近日在公开回复群众来信时透露,珠江颐德公馆项目1#-5#栋商品房监制均价已由该委监制,监制均价为14500元/平方米。

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捂盘?

中国房地产报(微信ID:china-crb)记者通过了解后发现,这个楼盘近期之所以能引发强烈关注,不仅是其住宅单价高出了周边项目约四成,更重要的是,还拖延入市,多次被当地政府部门警示、催办的情况下核出的高价楼盘。

此前,潇湘晨报报道了“5·20”新政后销售乱象依然存在,引起政府管理部门和业内关注。规程明确规定:初始报建为毛坯住宅的,不予认定为全装修住宅预售;申请全装修住宅,装修价格不得超过毛坯价格的15%。该规程自印发之日起执行。

捂盘近2年,去年便有现房可售

“这是不积极落实楼市调控政策的负面典型。尤其是在‘反炒房’的大背景下,还可以抵抗式地讨价还价,那是对市场的极大不公。”当地不愿具名的业内人士称,由于此前这个楼盘销售人员对外宣称,其住宅销售均价会达2万元/平方米,一度被长沙市尤其是大河西各楼盘视为定价的风向标。

分三个面积段进行价格核准

珠江颐德公馆位于长沙市岳麓区,坐拥湘江西岸绝美风光,也因此吸睛无数。

在长沙大河西,滨江新城、梅溪湖国际新城、洋湖新城堪称近年来长沙楼市的三大热门区域。由于更靠近城市中心区,滨江新城又比洋湖新城具有明显区位优势。

规程明确适用范围为长沙市新建商品住宅(不含保障房、经济适用住房、定向开发、单位自建房、拆迁安置房)。实施区域为芙蓉区、开福区、天心区、岳麓区、雨花区、望城区、长沙县。

“2017年8月,珠江颐德公馆营销中心正式对外开放。项目主体早在2018年7月便已封顶,室内装修已停滞近半年,开盘日期却一推再推。”进行意向登记后,周先生等了一年多却仍未有消息,“开盘从2018年1月推迟到3月、5月、7月、10月、12月,销售换了一拨又一拨。2018年7月就有现房可售,确切的开盘时间却遥遥无期。”

“按珠江颐德公馆之前那种定价期望值,如果我们楼盘住宅单价不定在2万元/平方米以上,我都不好意思跟朋友说,我在滨江新城做开发。”令长沙滨江新城某开发企业营销负责人所意想不到的是,拖延入市一年多的洋湖新城珠江颐德公馆,此次住宅所核出的单价,竟然比滨江新城目前在售住宅价格还高。

价格监制的一般流程分成六步:首先,企业申报材料;其次,区县人民政府签署意见;第三,长沙市住房和城乡建设委员会询价;第四,国家统计局长沙调查队询价;第五,长沙市发展和改革委员会价格监制;第六,预售许可及开通网签。

“快开盘了吗?”“快了,预计精装报价在5000-6000元,总价约在2万/左右。”面对记者的疑问,珠江颐德公馆一名置业顾问透露,想看样板房需先验资,要么100万理财、100万余额或连续3个月流水收入达到20万以上。

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价格监制的基本准则,根据同质可比原则分业态类型及装修状态,以2016年10月为基准期,分为90平方米以下、90至144平方米、144平方米以上三个面积段进行核准。具体分三类:项目申请预售许可证,2016年10月有销售的,申报单价不得高于该项目2016年10月分面积段销售均价;项目申请预售许可证,首次开盘,2016年10月无销售的,申报单价不得高于同质可比项目2016年10月分面积段销售均价。由区县政府统一提供不少于2个同质可比项目;项目申报预售许可证,2016年10月无销售记录,但预售审批均价在长沙市房地产调控以后审批的,且申报业态、品质无显著差异,以预售部门或价格主管部门出具的已审批均价询价。

在长沙市市长信箱中,记者也看到关于珠江颐德公馆捂盘的投诉就有9条之多。同时,去年8月和11月,湘江新区相关部门就曾做出回复,表示珠江颐德公馆1-8栋工程进度已符合预售条件,目前正在办理价格监制手续。湖南湘江新区住建环保局已于2018年6月28日、10月24日向开发企业发送了《关于加快房源入市的催办通知》,督促其及时办理预售许可,不过开发商却仍旧无动于衷。

捂盘捂出高价

全装修房装修售价不超过毛坯价15%

长沙业内不少人士传言,珠江颐德公馆一再拖延入市的主要原因是,其住宅当时询价单价或只能在12000元/平方米左右,通过全装修变相涨房价更是难以如愿。

珠江颐德公馆位于长沙河西的湘府路大桥南侧,由湖南珠江实业投资有限公司洋湖分公司开发。去年7月初起,就有群众不断向长沙市政府《市长信箱》投诉称,项目在已封顶、有现房可售的情况下,却不对外销售。面对当地政府严打“捂盘惜售”行为,这个项目售楼部选择了直接关闭,售楼人员更换了一拨又一拨。

长沙装修网获悉,规程重点对全装修住宅装修售价进行规范。规程明确,初始报建为毛坯住宅的,不予认定为全装修住宅预售;申请全装修住宅,装修价格不得超过毛坯价格的15%。

“那些选择不开盘的项目,是开发企业对后期楼市调控政策松动抱有一丝预期,以获取高额利润。”一位业内人士指出,“土地拍卖价格不断走高,各类房地产商追逐竞价,导致地价不断创新高,成本高了,房价也水涨船高。特别是实施限价令以来,开发商必须严格执行政府指导价。其政府指导价格未达到其心理预期,就有不少人铤而走险。”

2018年6月25日,长沙市政府办公厅下发《关于进一步加强房地产调控工作的通知》(长政办函2018]75号),要求在建楼盘已达到预售条件的,必须在30日内办理预售许可,以加快房源入市。对“捂盘惜售”的房地产开发企业,一律纳入“黑名单”管理。

此外,对于住建或统计部门询价有异议的,可向区县政府提出异议申请,以区县为单位,向市发改委申请召开价格会商会。

抬价?

针对群众的投诉,长沙市住建委公开回复称,珠江颐德公馆如30日内未办理预售许可,会被列入黑名单,欢迎群众向执法部门举报。

企业申请询价时,需制定一房一价表,对产品业态(高层、洋房、别墅、复式、大平层等,其中洋房界定为总层数4-11层)、装修情况说明,合理申报栋价差、户型价差、楼层价差。企业需确保所报数据真实。对于存在栋价差,统一进行合并询价项目,应坚持高低对冲,有序开通网签。

均价14500元/,比周边高出4000元/以上

长沙市政府《市长信箱》的公开回复也显示,此后该楼盘所在地的湘江新区建设环保局分别于2018年6月28日、10月24日向开发商下发了《关于加快房源入市的催办通知》。不过,珠江颐德公馆仍未当即办理核价和预售许可。

询价部门只提供一次询价,申请二次询价的,须提供发改部门签署意见或价格会商文件(同意该项目按具体标准进行二次询价)。

住宅的房价核价,成为开发商近两年最头疼的事情。等待一年之后,珠江颐德公馆终顶不住压力勉强入市,不过却“要出”个好价钱。

坊间,当地业内不少人士传言,在长沙声势浩大的“反炒房”战役中,珠江颐德公馆一再拖延入市的主要原因是,其住宅当时询价单价或只能在12000/平方米左右,通过全装修变相涨房价更是难以如愿。

业内

记者从长沙市发展和改革委员会官网了解到,目前珠江颐德公馆1-5栋商品房监制均价为14500元/平方米。全装修商品住宅毛坯部分价格按规定监制,装修部分价格须由具备资质的第三方造价咨询机构进行核算,经住建部门签署意见后报发改部门进行告知性备案。不过,长沙市发展和改革委员会暂未收到该项目全装修的备案资料。

去年七八月间,在这个项目北侧,位置更接近市中心城区的中国电建地产·湘熙水郡项目,经长沙市商品房销售明码标价审核监制部门联合审批的90-144平方米刚需房源,销售均价为9540元/平方米,144平方米以上的非刚需房源均价也仅为10276元/平方米。

可规范新房捆绑全装修房预售价格乱象

14500元/平方米,这对洋湖片区而言已算高价,普遍比周边楼盘高出4000-5000元/。距其仅隔着一条景园路的湘熙水郡,其近期推出的4号栋168、196户型,在售均价为10000元/;与其同区位的楼盘,北大资源理想家园住宅均价9000元/,蓝光雍锦半岛住宅均价9000元/。

按照长沙市发改委、市住建委、国家统计局长沙调查队三部门2017年6月29日联合印发的《长沙市商品房销售价格明码标价监制操作规程》(长发改〔2017〕236号)文件精神,项目申报预售许可,2016年10月无销售记录,但预售审批均价在长沙市房地产调控以后审批的,且申报业态、品质无显着差异,以预售部门或价格主管部门出具的已审批均价询价。

长沙此次发文监管新房明码标价,旨在促进长沙房地产平稳健康发展。业内人士认为,此举是为了规范捆绑全装修房预售坐地起价。

记者调查

作为2016年10月无销售记录的新项目,珠江颐德公馆项目虽然申报业态、品质与周边项目无显着差异,但其很显然不愿意接受以预售部门或价格主管部门出具的已审批的均价询价。

随着长沙楼市预售放行、网签限价等调控政策的精准发力,长沙房地产业出现了以全装修房捆绑毛坯房预售并坐地起价的现象。有购房者投诉,精装修成本单价才一千多元每平方米的房子,被个别开发商定价为单价三千多元每平方米捆绑销售。

建设成本高

为了加快房源入市,缓解市场供需矛盾,2018年10月23日,长沙市发改委、市住建委、市国土局和国家统计局长沙调查队四部门又联合印发《关于进一步完善我市新建商品住房销售明码标价监制有关事项的通知》(长发改价调〔2018〕241号)要求,凡长沙市范围内新建商品住房(不含保障性住房、经济适用住房、定向开发、单位自建房、拆迁安置房)已达到预售条件的,应在10个工作日内办理销售价格监制,对于没有销售记录的楼盘,可以按照“成本 利润 税费”方式的成本法监制。

据长沙装修网了解,业内人士指出,此次新政,既不排斥发展全装修住宅,又达到了规范监管新房明码标价销售的目的。

价格审批难通过

此外,该通知还明确了办结期限。新建商品住房已达到预售条件的,应在10个工作日内办理销售价格监制;已办理价格监制的楼盘项目,应在20个工作日内办理预售许可证。也就是说,从达到预售条件到核价,再到办理预售许可证,应该在30个工作日内办理。

早在去年6月,长沙市政府就出台了《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》,凡捂盘惜售的房地产开发企业,一律纳入“黑名单”管理。“对构成捂盘的项目和企业,除严格限定其按照最初审批价格进行销售外,还将通过曝光、约谈、纳入‘黑名单’等手段,促使其加快入市步伐。惜售的房地产开发企业,一律纳入‘黑名单’管理。对捂盘情节特别严重且拒不整改的,经相关审批程序,将暂停其参与长沙土地市场招拍挂,禁止其在长沙拿地。”在去年的联合执法专项检查行动中,长沙市住建行政执法局相关负责人表示。

公开信息显示,在“反炒房”和成本法核价的双重背景下,直到去年11月中旬,珠江颐德公馆项目才办理询价事宜。今年3月20日,长沙市发改委在公开回复群众来信时称,珠江颐德公馆1#-5#栋商品房监制均价已由该委监制,监制均价为14500元/平方米。

政策早已明确,为何珠江颐德公馆“顶风作案”?珠江颐德公馆相关负责人汤女士表示,项目一直在询价中,目前集团也在就精装价格审批进行讨论,预计将于3月底4月初正式开盘,“之前没有拿证,是受制于房屋限高和堤岸退让等因素影响,调整用了一段时间,而且项目建设成本较高,预期价格一直未通过审批,只能继续向政府询价。”

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捂盘惜售,其目的和“囤房捂盘”一样,都为了哄抬房价。珠江颐德公馆“捂盘”后续将如何处理?三湘都市报记者将持续关注。

房价恐慌来袭

拖延入市约一年,被核出的住宅单价又高出了周边项目约四成,这让当地不少媒体人士也称“看不懂”。加之今年春节以来,长沙市集中推出了一批双限地,地价、房价双双上涨,使得当地购房者的恐慌情绪加剧。

据湖南中原数据平台显示,上周长沙市一手住宅成交1005套,成交面积11.75万平方米,环比分别上涨45%、17%。

在当地业内人士看来,尽管目前长沙楼市的成交值相较于去年还是处于一个较低点,但购房恐慌情绪一旦蔓延开来,稳地价、稳房价、稳预期将面临压力。

除了上述因素,被不少购房者质疑为质价不符、监管缺位的长沙全装修政策也在明紧暗松,人们担心全装修会继续变相涨房价。

公开层面上,长沙市自去年7月份下旬以来暂停了全装修项目价格备案,并在去年12月初启动了对全装修项目的专项检查,但离当初专项检查承诺在1月底前进行整改总结的期限已过多时,长沙市仍未公布专项检查执法整改结果,且在实际操作层面,依然不断审批出新的全装修项目,甚至有出现全装修价格突破之前2500元/平方米“天花板”限价的迹象。

“在目前长沙楼市正常调整的氛围下,这样高价的楼盘会有人要吗?”有当地业内人士认为,如果以涨房价的方式,达到快速推地的目的,容易给后续楼市带来较大波动。

在房价已造成购买恐慌的同时,长沙的一些片区也开始在联合多方力量,为加紧推地造势。3月28日,湖南湘江新区发展集团将主办梅溪湖地产行业峰会,在梅溪湖国际新城二期推出一批地块。

责任编辑:何可信 刘凯

审读:戴士潮

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