房贷提前幸亏不好,手上有50万到底要不要提前还

2019-05-18 16:57栏目:首页
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问题:房贷提前还好不好?

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随着房价越来越高,我们需要付出更多的努力才能考虑买房的事。当你凑足首付款,买到属于自己的房子后,确实是一件值得庆祝的大事。但这仅仅是人生的第一步,因为你还要面对长达20到30年的还房贷生涯。在刚开始的时候,我们可能还要节衣缩食,随着收入慢慢增加,经济条件好转,我们身上的压力才能缓一缓。

一入房贷深似海,对于很多买房者而言,身上背负着几十万甚至百万的房贷都感到了深深的压力,如果能提前还房贷浑身都会轻松一些,况且本金还的越多,节省的利息也会越多,但依玛小姐看,还是不提前还款的好。

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还房贷,普通人一般只知道房贷利率是多少,还款期限是多长。但你知道除了“我们听之任之按照银行的要求还房贷”外,还有其他还房贷技巧吗?事实上,如果多了解一下,我们在还房贷上还大有文章可做!有的名词可能有的人从来都没有听说过。本文经与专业人士了解,从房贷利率选择、房贷还款方式处理等方面介绍,如果运用得当的话,或能省出一辆车的钱。

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笔者一直都不赞成提前还款,但是如果实在没有其他的投资渠道又有足够多的闲钱的话那么你想提前还钱也可以。为什么不赞成提前还款呢?原因主要有这几个原因:

1.双周供

在知乎上看到一个财务工作人员,说自己非常明白现值和终值的原理,但还是想提前还款,她特别没有安全感,觉得欠人的背负太多的压力。

一、投资收益率高于房贷利率。现在的房贷利率虽然经过上调,但是实际上的房贷利率还是处于一个相对较低的水平,而现在市场上的理财产品的收益率要高于这个房贷利率,也就是说用还贷的钱来投资可以赚更多钱。

双周供,指的是你的房贷还款时间由此前一个月还一次,改为两周还一次,每一次还款金额是月供的一半。双周供显著特点就是缩短了还款周期,还款频率提高,你的还款本金快速减少,还款总额也得到减少,从整个还款周期来看,双周供比月供还贷的利息少出一大截。这种还款方式,特别适合工作、收入稳定的群体。

除此之外,她不擅长投资,也没有合适的投资渠道(平常就把钱放在银行做储蓄),考虑到中国的投资环境,也没有底气拿着手中的钱去赌未来的收益。

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举例:假如你按揭房贷50万元,按揭周期是30年,房贷利率为6.12%,选择月供还款金额约3000元,选择双周供,每两周还款额度约1500元。因还款次数增加,本金快速减少,还款期内最终少约11.5万元利息,节省利息近20%,事实上,采取双周供还房贷,其周期还大幅缩减,由原来30年,缩短为24.7年。是不是提前省下一辆小汽车的钱。

如果是这样的,的确适合申请提前还贷,但在还款前一定要留够家庭备用金。

二、通货膨胀,货币贬值。大家都知道我国一直都存在一定的通货膨胀,而通货膨胀最明显的特点就是货币在不断的贬值,钱会越来越不值钱,所以与其现在提前还款还不如用来买东西,还可以多买些东西。

2.转按揭

执行的上浮利率贷款人也可以考虑提前还贷。因为中国的房贷利率不是一直不变的,而是经常变动的,贷款利率于每年1月1日会做一次调整。

三、提前还贷有违约金。虽然很多银行都可以提前房贷,但是提前还款也是需要收取违约金的,一般都是按照三个月的利息收取的,虽然不多但是还是一笔额外的费用。

转按揭,简单的说就是将你还处在按揭的房屋再次进行转卖,或者是说无力支付剩下来的月供,申请变更还贷期限。运用到现实还贷中,我们也可最大化的帮助自己省钱:可通过新贷款的银行帮助你找担保公司,还掉原来贷款银行欠的所有房贷,然后在新贷款银行重新办理贷款手续。

举个栗子,朋友商业贷款买的房,第一年的贷款利率是4.9%,在之后的几年里,如果,放贷银行的贷款利率一直在随着央行基准利率的上调而上浮。这种情况下我们可以选择提前还款。

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举例:比如此前你在银行办理的房贷利率是上浮10%,现在你看到一家房贷利率只有9折的银行,那么你完全可以选择办理转按揭,重新在新贷款银行办理房贷按揭。这里要注意的是,转按揭办理会产生一些费用,比如说评估费、担保费、抵押登记费、公证费等等。不过,我们也经常看到一些银行为吸引客户,往往会推出各种优惠活动,比如会省掉担保费这笔最大的成本支出,除此之外,其他所有杂七杂八的费用也只需几百元就可搞定了。这么算下来,差距10-20%的利息,差不多也是一个普通家庭1-2年的收入。

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回答:

3.固定与浮动利率转换

提前还款,我们还要考虑最佳的还款方式及提前还款时间。

这个问题因人而异,如果你手里资金的投资回报率跑不赢贷款利率,那么可以考虑提前还款。反之,如果用于提前还款的资金有其他投资理财方向,而且有着稳定的高收益,那么提前还款是不划算的。

固定房贷利率,已经推出10多年了。在利率处于上升通道时,固定房贷利率具有很大优势,不受加息影响。反之,如果遇到利率处于下行通道,固定利率又比较吃亏。固定房贷利率比较适合家庭预算固定的家庭,不会因为利率上升而增加还贷压力。浮动利率比较适合存款尚可,不会因为利率上升而影响到生活的家庭。

现在最常见的两种还款方式:

当然还有更重要的问题,就是以后是否还要考虑购买其他房产,因为提前还贷意味着是一笔不亚于首付金额的支出,如果这笔钱款未来可能将用于再次购房,那么提前还贷必然会给届时的购房资金带来压力。当然,如果楼主买房早,剩余还款额度也不多,那就无所谓了,再或者是提前还贷对于楼主的压力并不大,还完钱还有比较充裕的资金可用于投资或置业,那么这笔钱早还晚还就显得不那么重要了。

当前,很多银行推出了房贷固定利率与浮动利率互相转换业务。一般说来,办理浮动利率转变为固定利率,不会收取任何违约金和手续费。而对于办理固定利率转为浮动利率的借款人来说,在办理固定利率一年后,可缴纳一定违约金,从而可申请办理固定利率转浮动利率房贷。另外,如果在办理固定利率5年后,可以免收违约金。当然,每家银行规定有所差别,办理时需要具体咨询下所在银行。

等额本息还款法,每月以相等的金额偿还贷款本金和利息。这种方式在偿还初期的利息支出最多,本金还得相对较小。

有些人觉得每月还贷心太累,而且一还就是几十年,到时每月还得惦记着,其实这种顾虑太超前了。看看过去这几十年的收入增长比例吧,或许十几年后每个人的收入都翻两番,到时拿出两三个月工资就够一年还贷的,钱多的话直接把两三年的还款金额一次性存入还款账户,一边赚利息,一边由银行自动扣款就是了,根本不需要再为月供烦恼。

4.提前缩短还款期限

等额本金还款法,即借款人每月以相等的额度偿还贷款本金,而利息随着本金逐月递减,每月还款额亦逐月递减。

回答:

还房贷主要有两种方式,一是等额本金,二是等额本息。对于大多数老百姓来说,考虑到家庭收入情况,往往会选择等额本息还款方式。一般说来,等额本息还款方式还款时间超过1/2,等额本金还款方式还款时间超过1/3,再选择提前还贷的意义就不大,原因就在于,你已经还掉了大部分利息,特别是我们常用的等额本息还款方式,剩下的一半时间大部分还的是本金。

在买房贷款之前,就想着要提前还款的话,最好选择等额本金还款法。因为它前期还的本金多,当你提前还款时,利息损失就会小一些。而等额本息还款法由于前期还的利息多,本金少,则当提前还款时就要吃些亏。

如果你没有比房贷利率更高些的投资。而你工作又不是很稳定,你可以有钱提前还贷很适合。我有朋友早几年生意好,喜欢欠银行房贷不想还,后来生意不好,就还不起了,人生并不是时刻都走好运有钱的,穷的时候有些人都没有饭吃的都有!找适合自己工作又没有人要你。学历高的要你做洗碗工你肯定不会去。我都打算提前还贷了,比如30岁人。贷款30年。难道你真想50多岁还在还房贷。有些老人年纪大了有些痴呆的。50多岁自己都找不到回家的路。又怎么记得还贷款。乘着自己还没有老年痴呆,有钱就提前还了。如果你有赚钱的生意做。需要资金周转,可以暂时不还。不过钱存到一定的时候,有机会上不去。如果你命中担不了财的话。如果你走破财运的话。你的存款迟早会没有的,我几个顾客都经历了钱存不住的事实,有个顾客存了70万后。被骗走60万。有个顾客存款二十万。过年闲着无聊,最后几个朋友来家里玩要他打牌好玩下,输光所有积蓄。一个阿姨存款04年存款二十万。被人拍下肩膀就不知不觉的到银行取款所有钱给骗子,等她清醒过来。也为时已晚,04年二十万可以在大城市买一套房子,我说的都是真实的事情。你可以找周易预测师算下都可以。适合不适提前还贷款,我是从事周易工作二十多年,见过的很多这样的事情太多了。记住钱有六条腿,好运钱主动追你,霉运你永远追不上钱。它跑得比兔子还快很多倍!呵呵。

在上面的时间内,如果你手中不断有积累闲钱,准备提前还房贷。这里最重要的需要注意一点,那就是在提前还掉部分房贷后,应选择缩短房贷还款期限,而不是减少房贷月度还款额度。原因就在于,银行收取利息的主要依据是根据贷款金额占据银行时间成本来核算的,不同的时间贷款期限所对应的利率档次差别很大,贷款时间越短也有可能归入低利率档次,这样可以大幅节省利息支出。

等额本息还款在5年以内的,可以选择提前还款,因为贷款早期还款中大部分为利息,超过5年再提前还款,可以说本金更多,所以从资金利用的角度来看,可以考虑其他投资渠道,特别年收益率超过银行房贷利率的渠道。

回答:

当前,对于大多数老百姓来说,买房贷款是一件再正常不过的事。根据公开信息显示,我们大概有5千多万的房产有贷款,每套房子背负的贷款在50万元左右,根据央行公布的数据看,到2018年末,我国住房贷款余额达到了25万亿元左右。但在现实过程中,我们由于不少人不了解银行的操作规则,无论是在房贷申请时,还是在房贷偿还过程中,都吃过不少亏,有的不仅白送银行钱,更有甚者连“房奴”的资格都没得做。下面,我们来听听一线银行员工给我们提醒的8件事:

等额本金还款的方式,还款期超过三分之一的,就不适宜提前还款。

还贷超过一年的话,是可以提前一次或分次把剩余借款还清的。但是要收违约金的,一般是剩余未还金额的2%—5%,好不好这是没有啥大问题的,只是你自己要算一笔帐,提前还对自己来说是不是划算。
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1.房贷申请前,处理好征信和收入问题

如果要提前还款,一定要了解银行对提前还贷违约金的规定,很多银行都有规定一年内不能提前还款,不然会收取违约金。

回答:

征信对申请房贷的重要性不言而喻。一般说来,各家银行都对逾期还款次数有要求,除个别银行外,大都要求不能超过3次。按常理,如果个人在近三个月内有办理过贷款或信用卡,那么你的征信就不会有问题。如果不放心,我们可以到人行征信大厅或者人行网上征信系统查询即可。如果发现征信有问题,需要及时联系银行消除处理,以免影响房贷审核。

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分情况看。一种是商贷一种是公积金。

除此外,收入也是银行核实房贷的重要依据,主要审核你的还款能力。从风险角度考虑,大多银行会要求你的月还房贷额度不超过你月收入的一半。当然,收入不够也不是没有办法,可以让你的父母或者配偶作为共同借款人,凑足你的还款能力。

玛小姐的一个朋友身上背负着100多万的房贷,但从未考虑要提前还款,用她的话来说,国家给的福利为什么不要,除了买房,在任何情况下,银行都不会以这么低的利率把这么一大笔钱借这么长时间给你。

商贷还是适合提前还款的。毕竟利息摆在那里

2.留足还款时间,防止延迟到账影响还款记录

而且欠债能抗通货膨胀,通货膨胀一直在进行,而且以后会永远进行。

公积金个人不推荐提早还款。应为公积金里面的钱又提取不出来。而且重要的是人民币每年都在贬值。。比如说几年前房贷每月还款600。现在一样是每月600。。。这样你的压力就不会很大。自己手上的工资就可以存起来或者买车旅游之类的。当然你提早还款乍一看好像省了好多利息。其实不然。。应为这样必然会影响你的生活质量。

在办理房贷的时候,在协议上已约定好了每个月的最晚还款时间,这个还款时间指的是你还款的到账时间。往往由于系统问题,或者银行之间的差异问题,当天打款不一定当天到,严格的说,出现到款时间晚于约定还款时间这种情况,你就等于逾期一次。因此,正确的姿势是,我们要提前两天把房贷打入指定银行账户,千万别心疼两天利息,打完款后也要留意一下到账情况。不过,我们如果确实出现非主观延迟到账情况,要及时与银行沟通处理,千万别拖成历史问题。

自建国以来,我国一直在通货膨胀,很多人都怀念那个1毛钱可以吃一顿饭的年代,今天再也见不到了,80年代赫赫有名的万元户,放到今天,一文不值。

回答:

3.若有申请公积金贷款打算,此前就不要使用公积金账户的钱

在过去我们遭遇了严重的通货膨胀,那么未来的三十年,我们会不会继续通货膨胀,会不会国家突然发善心,不再进行通货膨胀甚至进行通货紧缩了?

公积金贷款利率低,3.25%,没必要提前还。有钱随便做点啥都比提前还划算。

公积金作为不少人工作的福利,长期缴存后也会留下一笔不菲的钱。我们有些人到异地工作后,就可能把里面的钱提出来,或者平时用于租房,毕竟钱放在里面也是贬值。但是,如果你有购房打算,我们就不要动公积金的心思。在大多城市审核公积金贷款时,都要求个人公积金账户里有12个月的缴存额度,如果达不到,公积金贷款也就申请不下来,无形中把你的公积金贷款资格给剥夺掉了。现在5年以上的公积金贷款利率是3.25%,而商业贷款利率差不多要高出一倍了,如果你用不起来,是不是等于给银行白送钱。

所以,其实放着贷款不还,你是赚钱的。银行贷款的实际利率是负的。只要你把手头的钱不以现金的形式存放。而你赚的钱就是从那些存款的人手中抽取的。

国家在降居民杠杆,现金为王,以后个人从银行借钱越来越难

4.无论如何都不要断供

况且现在理财投资渠道那么多,找到一个收益率比房贷利率高的投资渠道一点都不难,很多理财产品收益都比房贷利率高的多。

还房贷之路漫漫,在此期间,我们难免会遇到突发情况,甚至家庭变故,影响到每月的还款。但不管怎样,都不建议停止还款,因为随着各种征信系统联网,个人信用显得越来越重要,可以说,信用就是资产,失信也无法在社会上立足。如果确实遇到困难,尽量想办法解决。比如说,有些地方可以把直系亲属缴纳的公积金提出来用于还贷,以解决燃眉之急。如果确实没路子了,那么你也应该与银行真诚沟通求得理解,协商延缓还款等问题。千万不能不还,也不管不问。

5.三种情况不建议提前还贷

从经济的角度,建议这3种情况不要提前还贷:一是等额本金已还款超过三分之一时间,前面大额房贷已还,后面分配的还款额和利息都较少,可不着急还;二是等额本息已还款时间过半,剩下未还的主要是本金,而大部分利息已经在前半段还了,有人说欠款不舒服,那随你好了;三是在楼市行情不好时,出现了一些房贷折扣,比如7折、8折啥的,这个折扣会跟随最新的基准利率一直保持下去的,如果你提前还了,这个折扣就没了,再使用贷款只能按最新规则来,相当于送银行钱。

6.关注每年的房贷利率变化,及时调整每月的打款金额

我们每个月的房贷还款金额,是随着每年的银行利息变化而变化。如果有央行降息或者升息操作,我们商业银行的利率也会调整,作为正在还房贷的人来说,次年1月1日将是房贷利率调整窗口期,要及时关注这个时候房贷的变化,最好稍微多存点钱,以免钱不够扣,出现还款逾期记录。当然,如果央行没有利率动作,我们的额度也不会有什么变化。

7.纠结房贷按揭20年还是30年

这主要还是要根据自己个人经济状况。从经济角度看,如果你商贷100万,20年与30年的之间的利息差距大概是33W元左右,每个月的还款差距在1200元左右,即20年期每月还6500元,30年期每月还5300元,我们一般要求还款额不超过收入一半,家庭月收入1.2W元可以考虑30年期,月收入1.5W元以上考虑20年期,以此类推。当然,如果我们有可靠的理财渠道,收益能跑赢房贷利率,那么你可考虑更长的房贷年限。

8.还完房贷,及时办理解除房屋抵押手续

还完房贷,我们无债一身轻,总算是熬出头了。不过,也要提醒我们最后一步收尾工作要做好,否则,可能影响房子未来正常交易。还完款后,借款人凭身份证和解压手续到个贷相关部门领取《房屋他项权证》以及《解押通知单》,凭着上述材料,最终到产权交易中心完成房产解压手续办理。如此,我们才算真正完事。假如有一天你突然还不起房贷了,该怎么办?

如工作变动、家庭收入突然减少、疾病等原因,确实无法按期归还贷款。

如果贷款人大部分已归还,就可以考虑临时接济,归还其余的贷款本息。如果不是临时的困难,就应该考虑采用其他办法来解决。有哪些方法呢?

一、申请延期还贷

借款人在原按揭合同履行期间,如不能按照原还款计划按期归还贷款,可向贷款银行提出延长借款期限的书面申请,经贷款行批准后,签订个人住房借款延期还款协议并办理有关手续,同时担保人在延期还款协议上签字。

借款人申请借款延期只限一次,原借款期限与延长期限之和最长不超过30年,原借款期限加上延长期限达到新的利率期限档次时,从延期之日起,贷款利息按新的期限档次利率计收。已计收的利息不再调整。

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二、转让或出售房屋

①可以在征得银行同意的情况下,将购买的房屋转让、出售,用转让、出售所得的款项归还贷款

②由新的购买者与银行订立抵押合同,由新的购买者继续履行还款义务。

这虽然不是理想的方法,但比银行通过拍卖或是诉讼来解决,要主动得多,经济损失也更小。

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三、拍卖房产

银行拍卖你的房产后,只会扣留你欠银行的款项部分,包括:

未尝还本金 利息 罚息

如果还有多的将会退还给你。提前还部分房贷时 还的是利息还是本金?

其实,关于这个问题估计买房的人都会关心。于是小编就首先告诉你,提前还款还的是本金和违约金。

由于如今买房的人很多,因此如果哪天有空余的钱了购房者们就会考虑着要提前还款。但是很多购房者对于怎么还贷,以及提前还贷怎么算等都不是太了解,于是今天小编就来详细的跟大家说下。

一般来说,提前还款,会产生两部分费用:一部分是本金,另一部分是违约金。此处需要注意的是,不同的时间段,还有不同的还款方式以及面对着不同的银行时,其要还的钱是不一样的。

1、等额本金和等额本息提前还款本金怎么算?

首先我们需要明白等额本息、等额本金之间的差距。等额本息每月还钱是一样的,前期还的主要是利息,后面还的主要是本金;等额本金每月还的本金是一样的,前期还的本金比较多,越往后本金越少。

因此,如果还款年限比较长,大部分银行只需要你把剩余的本金还完就可以了,通常不会让你还利息的。但是等额本金和等额本息提前还款,剩余的本金有很大的差距,等额本息剩余的本金会比较多,而等额本金越往后剩余的本金越少。

我们来举个简单的例子:贷款100万,贷款年限20年,利率4.9%。如果还款10年之后想提前还款,两种还款方式10年剩余的本金如下:

10年后等额本息剩余的本金是:615848元。

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10年后等额本金剩余的本金是:495832元。

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10年后两者剩余的本金相差12万,而10年之后剩余的本息如下:

等额本息前面支付的利息是405168元。

等额本金前面支付的利息是368490元。

因此,由上述就可知,如果考虑提前还款,采用等额本金的还款方式是比较划算的。

2、短期内提前还款另外收取违约金

如果你办理的按揭贷款还贷时间比较短,比如在1年之内,那么除了要还本金之外,大部分银行还会另外要求收取违约金。另外,因为每个银行对于提前还款都有不同的规定和收费标准,具体要根据房贷所在地的银行正常来算。

二、商贷转公积金贷,建议使用等额本息还款方式

除了提前还款,估计很多人都可能考虑商贷转公积金贷。那么如果大家现在在考虑以后转公积金贷的话,那么建议大家使用等额本息的还款方式。

这是为什么呢?因为你如果选择采用的是等额本金的还款方式的话,那么前期还的本金比较多,后面等你要转公积金贷的时候,剩余的本金就会相对的比较少。也就是说,你可以享受到公积金低利率的本金就会比较少。碰到这3种情况,有钱也不要提前还房贷!否则这么多违约金等你赔

情况一、当投资收益率比贷款利率高的时候

如果你的手头上有投资理财项目,比如股票、债券、基金等,且收益要比贷款利率高,那么就完全没有必要选择提前还贷,大可以继续用于投资理财。

相反,如果你只是将钱存进银行,并且近期又没什么投资计划,那么还不如选择提前还贷,因为此时存款利息肯定没有贷款利率高。

情况二、等额本金还款期已超过1/3

等额本金还款法,就是将贷款总额平分为成本金,然后根据剩下的本金计算还款利息,随着时间的推移,剩下的本金会越来越少,需要还的利息也会逐渐减少。当还款期超过1/3时,其实借款人已经还掉了一半的利息,所以此时提前还贷,其实是偿还更多的是本金,并不能有效节省利息的支出。

情况三、等额本息还款已到中期

如果你是用等额本息的方式还款,且已经接近中期,那么此时还款也是不合适的。等额本息的还款是每月还款总额固定的,其中还款本金逐渐递增,还款利息逐渐递减。也就是说,前期的利息比重比较大,本金的比重比较少。如果你在中期的时候选择提前还贷,那么你还的更多是本金,因为前期你已经偿还了大部分的利息,所以此时选择提前还贷也是不划算的。

当然,如果你非要提前还贷,那么下面这3件事你也要提前搞清楚:

1、还款需要提前预约,根据银行规定,提前还款需要提前7-15个工作日向银行提出书面申请,并约定好提前还款日。

2、金额上有限制。一般对于提前还款的金额,银行会规定为万元的整数倍,有些银行还会要求是6个月的还款额以上。

3、各家银行对违约金的规定有差异。一般银行只接受还款超过一年的借款人提前还款,部分银行对还款不足一年的借款人的申请不予受理。受理的银行也需视情况约定收取一定的违约金。所以想要提前还款,一定先要搞清楚违约金的金额。

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